对我市物业管理情况的调查

发布于:2017-05-03   文字:【】【】【

市人大城建环保委员会   高 原

 

    物业管理问题一直是广大市民普遍关注的一个热点问题,也是社会矛盾较为集中的领域。市十五届人民代表大会第一次会议上确定关于进一步加强物业管理的议案,旨在加大物业小区管理力度,规范城市居民小区物业管理,不断提高物业管理服务水平。市政府也十分重视物业管理工作,曾开展“物业管理年”活动,推进我市物业管理工作,取得了一定成效。

    一、基本现状

    我市物业管理起步于1998年,全市现有住宅小区605个,总建筑面积2370.86万平方米。全市已实施物业管理总面积2012.97万平方米。其中密山市249.51万平方米;虎林市141.66万平方米;鸡东县206万平方米;鸡冠区1029.11万平方米;其它五区386.69万平方米。物业管理覆盖面市中心区约90%,县(市)区约45%。弃管楼(仅市中心区)81栋,面积49.31万平方米。

    目前,全市物业服务企业已达到132家。其中,二级资质企业4家;三级(含暂定)资质企业127家;外埠到我市登记备案的企业1家。按地域划分:密山市22家、虎林市20家、鸡东县11家、鸡冠区62家、其它五区16家、外埠企业1家。全市物业服务企业从业人员3349人。全市选举产生业主委员会273个,其中市中心区完成45个。全市有省级十佳物业管理示范小区2个(祥光月秀B区和翰林府邸小区),省级物业管理示范小区7个(福地洞天1期、金域华庭、祥光月秀A区、鸡东荷兰城、虎林市学府名都、虎林市乌苏里江花园、虎林市馨林家园)。

    二、存在问题

    随着城市化进程不断推进,物业托管面积还将不断增加,我市物管市场前景广阔,但面临的问题也将十分突出。调研中发现,一些突出问题制约了我市物业管理的发展,主要表现在:

    一是弃管楼问题突出。弃管楼都是一些老旧小区,由于在前期规划设计、开发建设和综合验收等层面未到位,出现诸如楼道各种管线凌乱、小区道板破损严重、停车位指标偏低、水电气及消防等基础设施质量问题较多、物业管理配套硬件缺失等问题。调查中发现铁路地区所属两栋住宅楼,居民供水主管线与消防管线公用,年久失修,管道经常漏水,存在安全隐患。

    二是部门联动机制未能有效建立。物业管理直接面对千家万户,又与多个部门紧密相关,小区内常见的乱搭乱建、毁绿种菜、阻碍交通、拒绝交费等行为的处理几乎都依赖各职能部门的直接干预,但有的部门缺乏工作积极性和主动性,齐抓共管局面还未真正形成。

    三是小区业主自治组织作用发挥不明显。业主委员会不仅成立比例不高,已成立的往往也不能正确履行职责,普遍有“成立难、运作难、维权难”的问题。担任业委会成员的任职要求较高,需要公正敬业,乐于奉献,但既是业余兼职,又为无偿服务,一般很难吸引合格业主加入。一些已经成立的业主大会、业主委员会尚未形成有效的自我管理约束机制或因委员的自身素质不高,致使难以正常履行职责。

    三、几点建议

    (一)强化齐抓共管,建立联动机制。加强政府相关部门履行职责,协调处理物业管理工作中的问题,有计划地开展治理改造老旧住宅小区和弃管楼工作,综合协调,实施分类管理。真正建立起部门、街道、社区、业主委员会、物业企业“五位一体”的物业管理新模式。建议有关部门改进小区物业设施布局,加强小区管网、消防等基础设施工程质量的监督,防止遗留开发质量“胎里病”;清理乱搭乱建、乱停乱放,搞好秩序整顿;加强小区道路的改造和消防通道的管理与指导,确保小区秩序井然有序。

    (二)强化行业监管,提升物业企业服务水准。要敦促全市物管企业切实加强内部管理,苦练内功、创新经营,全面提升物业服务水平,以优质服务赢取市民支持。要建立物业企业协会和网络平台,做到服务信息公开,及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录。要加强对物管企业的考核督查,建立分级考核机制,通过明查暗访,对企业依法经营、履行合同等方面进行检查和考核。要引导物管企业按照“保基本、求创新、个性化”要求,区分新商品房小区、老小区、拆迁安置小区等,推进物业科学化管理,努力满足不同层次市民物管需求,积极打造物业管理的品牌企业。

    (三)强化监督指导,提高业主大会和业主委员会组建率。政府有关部门要积极支持街道、社区开展工作,加强对业委会组建工作的指导,努力形成业主自我管理、自我约束的运行机制。要引导业委会正确行使职责权利,加强对业委会履职行为的监督,促使他们强化责任、规范运作,通过正当渠道和手段表达合理诉求,切实维护全体业主合法权益。要强化业主的责任意识和自律意识,规范和完善物业管理规范和服务合同条款,引导广大业主切实增强履约观念。